ПРОЦЕСС ПОКУПКИ недвижимости ШАГ ЗА ШАГОМ
ПРОЦЕСС ПОКУПКИ недвижимости "ШАГ ЗА ШАГОМ"
Покупка дома в Италии – простая и безопасная процедура, определяемая законами, защищающими обе стороны. Этот процесс состоит из трех этапов:
1. Внесение приемлемого предложения
2. Формальный договор, известный как Compromesso
3. Окончательная юридически оформленная передача, известная как Rogito или Atto Notarile
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (Ofterta или Impegnativa d\'acquisto)
Как только определена цена, границы земельного участка и параметры имущества, а также условия платежа, вас попросят внести залоговый депозит, обычно в пределах 6 500 – 13 000 евро, на случай нарушения договора, который должен быть оплачен банковским переводом в качестве свободного депозита, находящегося по доверенности в руках представителя агентства. Эта сумма будет возвращена без штрафов или компенсаций, в случае если продавец не примет предложение.
Если продавец принимает это предложение, сумма превратится в обязывающий депозит, называемый "caparra confirmatoria".
В предложении продавец должен предоставить покупателю некоторые гарантии относительно наличия имущества, подтверждающие, что оно соответствует действующим строительным нормам и что все налоги оплачены.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР (Compromesso)
Сведения об участниках договора, описание и цена имущества, способы оплаты, даты подписания окончательного договора и любые иные условия, которые могут относиться к договору, будут указаны в таком юридически обязывающем частном договоре между двумя сторонами. В таком договоре указывается полная цена, которая должна быть выплачена за имущество. Необходимо делать это с помощью эксперта (государственного нотариуса, юриста или консультанта по недвижимости), который проведет проверку права собственности и удостоверится, что нет никаких займов, прав ареста имущества или иных препятствий, таких как преимущественные права на имущество, что это именно то имущество, которое предложено на продажу, и что все разрешения и свидетельства на здание в порядке.
После внесения согласованного депозита (сумма депозита может варьироваться в пределах от 10% до 30% от продажной цены, в зависимости от стоимости имущества и денежной суммы, за которую Продавец намерен продать имущество), и подписания Compromesso, обе стороны юридически обязаны завершить сделку.
Geometra
Вы можете захотеть нанять "geometra" для сбора всех требуемых документов. Он сходит в регистрационный отдел Comune (муниципалитета) и в региональный земельный регистр (catasto) для получения необходимых документов, требуемых перед продажей. После подписания Предварительного договора вы должны получить необходимые документы для подписания Заключительного договора
КОД НАЛОГА (Codice fiscale)
Итальянский налоговый код можно подготовить в итальянском консульстве в стране проживания Покупателя или в то время, когда Покупатель находится в Италии.
БАНКОВСКИЙ СЧЕТ: Будучи в Италии, Покупатель должен открыть внешний банковский счет в евро.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР (Rogito или Atto notarile)
После подписания этого договора есть еще около 3-х недель до получения этого документа новым владельцем. Данный документ равнозначен правоустанавливающему документу, подтверждающему право собственности на имущество. Продавец и Покупатель (или назначенные ими представители) должны присутствовать на подписании Заключительного договора.
Такой заключительный договор должен быть заключен в присутствии государственного нотариуса. Это договор, который регистрируется в Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicita lmmobiliare. Все государственные налоги и сборы рассчитываются на основании стоимости, заявленной в договоре.
По закону нотариус обязан прочесть договор вслух для заинтересованных сторон. До фактического подписания остаток покупной цены передается Продавцу.
Договор подписывается Продавцом и Покупателем, а затем Нотариусом. На этом этапе оплачиваются налоги (imposta di registro или IVA, ipotecaria, catastale) там, а затем в офисе Нотариуса.
(NB.: IVA на итальянском = НДС на английском)
За имущество взимается 10% от заявленной цены (7% imposta di registro, 2% ipotecaria, 1% catastale).
ПЕРВЫЙ ДОМ (Prima Casa)
Eсли вы будете проживать постоянно в купленном имуществе в пределах 18 месяцев с даты покупки, вы можете заявить об этом при подписании заключительного договора, что сократит налоги на имущество с 7% до 3% (imposta di registro) или с 10% до 4% (НДС) плюс фиксированный налог в размере около 500 евро (imposta ipotecaria, imposta catastale) или 600 евро (НДС).
Доверенность: если Покупатель не знает достаточно хорошо итальянский язык, необходимо привлечь официально аккредитованного переводчика, чтобы гарантировать Нотариусу то, что он или она хорошо понимает содержание Заключительного договора.
Или, в качестве альтернативы, большинство Покупателей выдают специальную доверенность (Procura speciale all\'acquisto) своему Агенту.
Настоящий документ может быть подготовлен или подписан в присутствии Нотариуса, если Покупатель все еще в Италии, или, альтернативно, в итальянском консульстве в стране проживания Покупателя.
Во время подписания Заключительного договора должны быть оплачены следующие вознаграждения: гонорар нотариуса.
Исходя из общей заявленной стоимости имущества. Гонорар нотариуса должен быть оплачен в офисе нотариуса при подписании Заключительного договора.
Плата за услуги Geometra.
Зависит от сделанной работы. Плата за услуги переводчика: применяются профессиональные тарифы.
РАСЧЕТНЫЕ РАСХОДЫ НА МОМЕНТ ПЕРЕДАЧИ ДОКУМЕНТОВ:
Налоги на имущество: смотри выше
Земельные налоги: 18% от заявленной стоимости
Выплаты, за которые несет ответственность Покупатель:
Geometra: зависит от сделанной работы
Нотариус: применяются профессиональные тарифы
Переводчик: применяются профессиональные тарифы
Бухгалтер: применяются профессиональные тарифы
ПОСЛЕ ПОКУПКИ
Налоги
Местные муниципальные налоги
В Италии низкие налоги по сравнению с большинством стран. Внутреннее страхование не обязательно. В Италии обращение к бухгалтеру для определения общей годовой суммы налога является ответственностью владельца имущества.
I.C.I. (Imposta Comunale Immobili) годовой налог на имущество, который составляет приблизительно от 0,4% до 0,7% от заявленной цены имущества (выплачивается двумя платежами в течение года). Есть также местный налог на уборку мусора (Rifiuti Solidi Urbani).
Налог на прирост капитальной стоимости
Если вы продаете имущество до истечения пятилетнего срока права собственности, то вы обязаны заявить о полученной прибыли, если таковая имеет место, в вашей налоговой декларации, если владелец не использовал имущество в качестве "основного места жительства" в течение периода, превышающего половину срока, прошедшего между покупкой и продажей имущества.
ТРЕБУЕМЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Удостоверение личности/Паспорт
Код налога (Codice fiscale) Этот документ можно подготовить в итальянском консульстве в стране проживания Покупателя или в то время, когда Покупатель находится в Италии.
БАНКОВСКИЙ СЧЕТ
Будучи в Италии, Покупатель должен открыть внешний банковский счет в евро.
РАСХОДЫ ДОМОВЛАДЕЛЬЦА
ENEL (Электричество)
Общие принципы/условия в отношении стоимости электричества при 4,5 кВт/ч
Годовая плата: 74,16 евро (50 фунтов)
Цены за потребление:
o Первые 1500 кВт/ч —>центов / кВт/ч —> 7,48
o 1501 -2100 кВт/ч —> центов/ кВт/ч —> 22,97
o 2101-3000 кВт/ч —> центов/ кВт/ч —> 12,64
o >3001/ кВт/ч —> центов/ кВт/ч —> 9,12
TELECOM> (Телефон)
Telecom – основной провайдер телефонных услуг в Италии. Понятно, что есть много других провайдеров, из которых вы можете выбрать наиболее подходящее для вас решение.
ВОДА
Цены зависят от соответствующего Округа и составляют от 0,27 до 0,47 цента за кубический метр. Другой вариант –пробурить колодец, если в вашем имуществе есть водные ресурсы.
ГАЗ
Цены зависят от соответствующего Округа. Если ваш дом подсоединен к основному газопроводу, то цена будет составлять от 0,34 до 0,94 цента за кубический метр. Если ваш дом находится в сельской местности, вам потребуется врытый в землю резервуар для газа. У разных дистрибьюторов разные цены.
СТРАХОВАНИЕ
Если у вас нет закладной на ваш дом, то его страхование не обязательно в Италии.